F-1 비자 (유학생) 보유자의 주택 구입

주택 구입 시 모기지 대출 이자를 Itemized Deduction으로 공제할 수 있습니다. 2017년 이후 구입한 주택은 대출 잔액 $750,000(MFJ) 또는 $375,000(MFS)까지의 이자가 공제 대상입니다. 예: $500,000 대출, 이자율 6.5%일 때 첫 해 이자 약 $32,000 공제 가능. 대출 기관에서 Form 1098을 발급하며, Schedule A에 기재합니다. Home Equity Loan 이자도 주택 구입/개선 목적이면 합산 $750,000 한도 내에서 공제 가능합니다. 한인의 경우 한국 부동산 담보 대출의 이자는 미국 세금에서 공제되지 않습니다.

주택 재산세(Property Tax)는 State and Local Tax(SALT) Deduction으로 공제 가능합니다. 단, SALT 공제 한도는 $10,000(MFJ/Single) 또는 $5,000(MFS)입니다. SALT에는 재산세 + 주 소득세(또는 판매세)가 합산됩니다. 예: 재산세 $8,000 + 주 소득세 $5,000 = 합계 $13,000이지만 공제는 $10,000까지만 가능. 캘리포니아, 뉴욕, 뉴저지 등 고세율 주에 거주하는 한인은 SALT Cap의 영향이 큽니다. 2025년 이후 SALT Cap 변경 가능성이 있으므로 최신 법률을 확인하세요.

주택 구입 시 지불한 모기지 포인트(Origination Points/Discount Points)는 전액 해당 연도에 공제 가능합니다. 1 포인트 = 대출 금액의 1%. 예: $500,000 대출에 1포인트 = $5,000 공제. 리파이낸싱 시 지불한 포인트는 대출 기간에 걸쳐 분할 공제합니다(30년 대출이면 연 $167). Closing Cost 중 공제 가능 항목: 포인트, 선납 이자(Prepaid Interest). 공제 불가 항목: 감정비(Appraisal Fee), 타이틀 보험, 변호사비, 기록비 등. Settlement Statement(Closing Disclosure)를 보관하세요.

주택 구입 후 Itemized Deduction(Schedule A)이 Standard Deduction보다 큰지 비교해야 합니다. 2026년 Standard Deduction: $15,000(Single), $30,000(MFJ). Itemized 주요 항목: 모기지 이자 + SALT($10,000 cap) + 자선기부 + 의료비(AGI 7.5% 초과). 예: 모기지 이자 $25,000 + SALT $10,000 + 기부 $2,000 = $37,000 → MFJ Standard $30,000보다 $7,000 유리. 반대로 모기지 이자 $15,000 + SALT $8,000 = $23,000 → MFJ Standard $30,000보다 불리하여 Standard가 유리. 첫 몇 년간은 이자 비중이 높아 Itemized가 유리한 경우가 많습니다.

주거용 주택(Primary Residence) 매각 시 양도소득의 $250,000(Single) 또는 $500,000(MFJ)까지 면세됩니다(Section 121 Exclusion). 조건: 매각 전 5년 중 2년 이상 소유 + 2년 이상 거주(Ownership and Use Test). 예: $400,000에 구입, $700,000에 매각, 양도소득 $300,000 → MFJ라면 전액 면세. 한인이 한국 귀국 전에 미국 주택을 매각하는 경우, 2년 거주 요건을 충족하는지 확인하세요. 투자용 부동산(렌탈 프로퍼티)에는 이 면제가 적용되지 않습니다.